Un Trascendente Fallo en Materia de Locaciones

La realidad negocial y las enormes inversiones que los modernos emprendimientos requieren, han tornado obsoletas algunas regulaciones legales que se referían a plazos y limitaciones al momento de celebrar contrataciones entre partes, aún cuando fueran el fruto de un acuerdo libre y en igualdad de condiciones.

A través de una acción declarativa de certeza con sentencia de un Juzgado Nacional en lo Civil las partes intervinientes en el proceso lograron obtener un pronunciamiento en materia de locaciones que otorga primacía a la voluntad de las partes por sobre ciertos principios legales, dejando de lado limitaciones temporales entre otras.

La causa a la que nos estamos refiriendo es "BA MALL S.R.L. c/Falabella SA y otros s/Acción Declarativa (art. 322, Cód. Procesal)” en la cual intervino el Estudio Pérez Alati, Grondona, Benites, Arntsen & Martínez de Hoz (h), representado por los Dres. Pablo Weishaus y Francisco Chevallier Boutell.En dicho proceso la justicia ser pronunció por la validez de plazos locativos mayores a los legales, indemnizaciones mas gravosas en caso de rescisión anticipada y la renovación automática de la fianza.

Se trataba de someter a la justicia la validez de ciertas cláusulas de un contrato de locación enmarcado en la construcción de un shoping center y el acuerdo arribado entre locadora y locataria con respecto a la relación que mantendrían y que, por su propia naturaleza, excedía los plazos legales y regulaba aspectos de dicho contrato de modo diferente al que autoriza el Código Civil.

Los aspectos mas salientes de la contratación, y que ameritaron la interposición de la acción declarativa son:

- La estipulación de un plazo máximo mayor al que la legislación establece.

- Una cláusula indemnizatoria en caso de rescisión anticipada mas gravosa que la legal.

- La posibilidad de la renovación automática de la fianza en caso de prórrogas del contrato.

Los puntos mencionados supra se han tornado en problemáticos en muchas contrataciones de características similares, ya que la realidad negocial y la inversión que ese tipo de emprendimientos conlleva es enorme y los plazos legales han quedado muy desactualizados desde que el codificador los estableció.

El caso del plazo, es emblemático, ya que la limitación obedeció (art. 1505 C.Civ.), entre otras cosas, a privilegiar la circulación de los bienes y la posibilidad de que haya rotación de locatarios; pero no se tuvo en cuenta, en esa época, que ciertos negocios necesitan de la seguridad que solo puede dar un plazo de contratación mas extenso que el normal. La finalidad de ese coto temporal surge de la propia nota del artículo que deja entrever el argumento de Velez en ese sentido.

Que sea mas gravosa la indemnización en caso de rescisión anticipada también debe analizarse a la luz de la especialidad de este tipo de contratos. No se trata de una locadora y locataria comunes, sino que cada uno de ellos poseen condiciones especiales que dificultan su reemplazo y que, en caso de una rescisión por parte de la locataria, sea muy perjudicial para la locadora lograr un nuevo acuerdo con otro contratante.

Finalmente, y en lo que hace a la prohibición de la renovación automática de la fianza en caso de prórroga del contrato, la juzgadora también se inclinó por declara que era válida el establecimiento de una renovación automática de la fianza, en virtud de que la fiadora y la locataria eran sociedades vinculadas y cuya relación era notoria, además de considerar también la excepcionalidad de la contratación en general ,tal como ya dijimos párrafos antes.

Mas allá de los argumentos legales esbozados por la jueza, lo cierto es que se tuvo en cuenta que la contratación sometida a declaración de certeza no contravenía en nada los fines que el codificador tuvo en miras al establecer las limitaciones de plazos e indemnizaciones para las locaciones, sino que solo obedecen a que se trata de una contratación muy específico y que por ello amerita también una regulación específica que no es la contemplada por las leyes.  

Por Manuel Alejandro Améndola

Publicado por Abogados.com.ar 10:31 AM | 07 de septiembre 2009 | 4 comentarios

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Etiquetas: Derecho Civil, Locaciones, BA Mall SRL c/Falabella,

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comentarios publicados

Si bien debería leer el fallo completo, entiendo que lo decidido tiene en cuenta la autonomía de la voluntad y atiende a lo que las partes obrando con cuidado, buena fe y pleno conocimiento de sus particulares y respectivos intereses, pactaron. Desde esa perspectiva, me parece un avance que nuestros jueces puedan otorgar prevalencia al principio de la realidad, en tanto y cuanto -como en la especie- no colisione con normativa alguna.

# 1 DE ROSA SUSANA | 07 de septiembre 2009

Los jueces no pueden legislar ,son esclavos de las ley ¿ qué Sala intervino? Las leyes se han hecho para ser cumplidas , especialmente por los jueces.Si los hombres de derecho pensaramos de otra manera , institucionalizariamos la dictadura judicial.Hoy por tal causa y mañana por otra , todo es conversable. No solo las inversiones comerciales son realidades a considerar , hay también otras realidades en el tejido social argentino . Si convalidamos este camino desembocamos en una anarquía .Este fallo es inconstitucional y nuestra CORTE SUPREMA DE JUSTICIA no lo avalaría jamás .

# 2 Martiniano ANTONINI MODET | 08 de septiembre 2009

Estimados amigos:
El comentario al fallo dictado resulta de sumo interes para todos los abogados,mas allá de opiniones a favor o en contra de lo resuelto seria de muchisima utilidad y asi lo solicito nos hicieran saber si el fallo se publica en algún momento o se puede conseguir de alguna forma.Desde ya muchas gracias.-

# 3 Maria del Carmen Pisacane | 10 de septiembre 2009

este fallo quedó firme y consentido,o pasa a la apelación de las instancias superiores??.-El razonamiento de la jueza me parece excelente para apartarse de los arts.del Cód.Civil,toda vez que los tiempos y la formas comerciales están en constante cambios. Puedo conseguir este fallo?,dónde?


# 4 Héctor Carbone | 02 de octubre 2009

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