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Distinciones Básicas entre la Ley Nacional 14.394 de Régimen de Bien de Familia y la Nueva Ley de la Provincia de Buenos Aires Número 14.432 de Inembargabilidad e Inejecutabilidad de la Vivienda Única

Dra. Martina Moretti
Estudio Grispo & Asociados


El presente trabajo, pretende realizar un breve análisis comparativo entre la reciente Ley Provincial número 14.432, que declara la Inembargabilidad e Inejecutoriedad de la Vivienda Única familiar, y la ya conocida Ley Nacional número 14.394 del Régimen de Bien de Familia, que impide que el bien afectado sea ejecutado por deudas, cuya causa obligacional, sea de fecha posterior a su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.   Más allá de las diferencias existentes entre ambas leyes, las mismas tienen como finalidad la protección de la vivienda familiar como derecho constitucional de todo ser humano, y por consiguiente, el amparo patrimonial del grupo familiar.- 


AMBITO DE APLICACIÓN


Como puede observarse, la primera gran diferencia radica en el ámbito de aplicación de las mismas.- Mientras que la Ley Nacional 14.394, tiene su ámbito de aplicación en todo el territorio de la República Argentina, la Ley Provincial 14.432, solamente se aplica sobre inmuebles que se encuentren ubicados dentro de la jurisdicción de la Provincia de Buenos Aires. 


INSCRIPCIÓN


Un rasgo significativo, de suma importancia, y  si se puede decir el más innovador, es que la nueva ley provincial, no requiere de inscripción previa ante el Registro de la Propiedad Inmueble, para gozar del beneficio de Inembargabilidad e inejecutoriedad de la vivienda única y de ocupación permanente, es decir, que el mismo es automático desde la entrada en vigencia de la ley, sin la necesidad que sus beneficiarios realicen trámite o gestión alguna tendiente a su goce.- Esto constituye una diferencia radical con la Ley de Bien de Familia, cuyo beneficio es oponible a terceros, a partir de su inscripción ante el mencionado registro. 


BIEN INMUEBLE OBJETO DE PROTECCIÓN


No debe olvidarse, que mientras la Ley 14.394 permite afectar como bien de familia, el inmueble donde se habita con el núcleo familiar ó aquél en el que desarrolla su actividad económica por cuenta propia e implique la generación de recursos que estén destinados a su manutención, la Ley 14.432, sólo comprende el bien donde reside habitualmente con el grupo familiar.


La explotación económica del bien inmueble afectado a Bien de Familia, puede ser tanto profesional, comercial o industrial, pero sea cual sea la misma, debe estar destinada al sostén del grupo familiar.


Sin embargo, la Ley provincial exige en su artículo 3 que: "A fin de gozar con el beneficio de inembargabilidad e inejecutabilidad, los inmuebles tutelados por la presente Ley deberán constituir el único inmueble del titular destinado a vivienda y de ocupación permanente, y guardar relativa y razonable proporción entre la capacidad habitacional y el grupo familiar, si existiere, conforme los parámetros que determine la reglamentación".


Esta nueva norma beneficia únicamente, a aquél inmueble ubicado físicamente en la jurisdicción de la Provincia de Buenos Aires, y en el cuál, el propietario resida con carácter de habitual, conjuntamente con su familia.


Asimismo, se exige en forma ambigua e incierta, que el inmueble guarde una "relativa y razonable proporción entre la capacidad habitacional y el grupo familiar", cuyos parámetros de interpretación y calificación, deberán ser determinados expresamente, conforme surge del articulado, mediante la reglamentación de la presente ley.


Si bien, la Ley Nacional, no establece expresamente limitaciones de valuación, exige que  el inmueble urbano o rural no exceda las necesidades de sustento y vivienda familiar.- Es por ello, que algunas jurisdicciones, han establecido como requisito, un monto máximo de valuación fiscal y/o la existencia de relación proporcional entre la capacidad del inmueble y los habitantes que residen en ella, entre otros.  


Es menester destacar, que por imposición del artículo 45 Ley 14.394, solamente puede afectarse un sólo inmueble como bien de familia, y como se ha expuesto precedentemente, se requiere de su inscripción ante el Registro de la Propiedad Inmueble, para poder ser oponible frente a terceros.- Para el caso, que la vivienda comprenda, más de un lote o unidad funcional, el titular dominial deberá solicitar la ampliación del beneficio, por tratarse de una indivisible unidad económica.  


La Ley 14.394, posee una limitación de extrema relevancia, dado que no existe a nivel nacional, un registro único que permita conocer, que para determinada persona física, existe o no, un inmueble afectado como bien de familia. Esto se debe, a que los registros de bienes inmuebles son jurisdiccionales, y no existe a nivel nacional, una base única que otorgue dicha información.


La afectación al régimen de bien de familia prospera con el cumplimiento de los restantes requisitos exigidos por la normativa vigente y la simple declaración personal del titular dominial, en la cual manifieste, la inexistencia de análogo beneficio en otra demarcación.- Esto ha propiciado, que una misma persona, afecte a bien de familia, diversos inmuebles ubicados en distintas jurisdicciones.


GRUPO FAMILIAR BENEFICIADO


Cabe analizar una distinción particular existente entre el núcleo familiar considerado por ambas leyes, donde radica un avance significativo sobre las nuevas uniones de convivencia.


La Ley 14.394, establece en su artículo 36 que " A los fines de esta ley, se entiende por familia la constituida por el propietario y su cónyuge, sus descendientes o ascendientes o hijos adoptivos; o en defecto de ellos, sus parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad que convivieren con el constituyente".  


Es menester destacar, que cuando hablamos de parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive,  nos referimos específicamente, a los hermanos, tíos y sobrinos.  


Si bien, de la interpretación estricta del artículo relacionado, se entiende, que sólo estarían incluidos los ascendientes y descendientes del titular dominial, y no así los de su cónyuge, una interpretación amplia del articulado y su exégesis, permiten concluir que también se encontrarían comprendidos los de éste último, entendiendo que la protección de la normativa, alcanza al grupo familiar en su integridad.  


Se ha dicho en varias oportunidades, que el limitar los beneficiados del grupo familiar del titular dominial, implica una desigualdad frente a aquellas personas cuyo estado civil es ser "soltero", y no posee familiares ascendentes, descendientes o colaterales, restringiendo la posibilidad de gozar de los beneficios que brinda la Ley 14.394.  




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14 de julio 2013 | Sin comentarios | Comentar

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