El 11 de junio del corriente, el Congreso aprobó cambios en la regulación sobre alquileres. Así, se modifica el Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) y se establecen nuevas reglas para los contratos de locación en beneficio de los locatarios. Son más de 15 nuevas normas y entre las modificaciones más relevantes se encuentran las siguientes:

Plazos y garantías

• El plazo mínimo del contrato, sin importar su finalidad, se amplía de dos a tres años, con las excepciones ya existentes en el artículo 1199 del CCCN (embajadas, fines turísticos, guarda de cosas, etc.).

   

• El locatario debe proponer al menos dos alternativas para ser utilizadas como garantía. Entre ellas: título de propiedad inmueble, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario a través de constancias de ingresos.

   

• Respecto del valor de la garantía, ésta no puede superar el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo el caso en que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.

   

Posibilidad de indexación y control fiscal

• Respecto de la actualización monetaria/indexación, la nueva ley excluye a los contratos de locación para uso habitacional de la prohibición de indexar de la Ley 23.928 de Convertibilidad.

   

• La actualización del valor mensual de la locación para uso habitacional será anual y deberá sujetarse en partes iguales al IPC (Índice de Precios al Consumidor) y al RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables).

   

• Se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP.

   

Resolución anticipada del contrato

• Si han transcurrido seis meses desde la celebración del contrato, el locatario debe notificar al locador con al menos un mes de anticipación su decisión de resolver el alquiler.

   

• Si la cancelación se produce durante el primer año, el locatario debe abonar un mes y medio de alquiler. Luego del primer año, un mes de penalidad. En este punto no hay cambios. No obstante, si han transcurrido seis meses desde la celebración del contrato y el locatario avisa con tres meses de anticipación o más su voluntad de resolver, no corresponde el pago de indemnización.

   

Otras cuestiones relevantes

• Las expensas ordinarias estarán a cargo del locatario, mientras que las expensas extraordinarias deberá pagarlas el locador.

   

• Los gastos a cargo del locador podrán ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente.

   

• Dentro de los últimos tres meses de contrato, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra a efectos a acordar la renovación del mismo. Si hay silencio del locador o falta de acuerdo, el locatario puede resolver anticipadamente sin penalidades.

   

• Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para facilitar el acceso a una vivienda digna.  

   

Vigencia

Los cambios son aplicables a los nuevos contratos que se celebren pos publicación de la norma en el Boletín Oficial.

Por Matías Ferrari y Aranza Solís